Generalidades
¿ Que es un contrato de locación ?
A modo de introducción, podemos decir que el Código Civil, establece que:
Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este código "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o alquiler (1493).
El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato de locación (1494).
El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia (1497).
Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido (1498).
LEY Nº 23.091
En el año 1984, el Congreso de la Nación, sanciona la Ley N° 23,091, que rige las locaciones urbanas.
Esta norma en sus primeros cinco artículos determina las generalidades de este tipo de contratos y seguidamente aborda el tema de los inmuebles destinados a vivienda, estableciendo que:
• Los contratos deben realizarse por escrito, así también sus prórrogas y modificaciones.
• Los plazos se establecen en dos años para aquellos inmuebles destinados a vivienda y en tres años para aquellos destinados a un uso comercial u otro destino.
La Ley establece excepciones a estos plazos: a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales; b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo; c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
• Los ajustes pueden realizarse, pero deben estar sujetos exclusivamente a los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias.
• Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. En el caso de inmuebles destinados a vivienda no podrá exceder el monto correspondiente a un mes de alquiler por año de contrato.
• Los pagos deben ser mensuales (normalmente se estipulan pago por mes adelantado) lo que está permitido por la Ley.
• Establece la posibilidad de la resolución anticipada por el locatario, transcurrido 6 meses de la locación y abonando una indemnización de un mes y medio de alquiler durante el primer año de contrato, y de un mes durante el transcurso del segundo año de vigencia del contrato.
Otras particularidades de los Contratos de locación
Debe considerarse que en este tipo de contratos adquiere preeminencia la voluntad de las partes, y en esta razón, es necesario destacar que usualmente se incluyen entre otras cláusulas, las que establecen:
El inquilino (Locatario) no podrá introducir ningún tipo de mejoras -en el inmueble- sin autorización expresa dada por escrito por el propietario (Locador).
El inquilino (Locatario), se obliga a transferir a su nombre los servicios de energía eléctrica, gas natural, y televisión por cable y al pago de los mismos, como así también los gastos comunes, hasta el término de la locación. También se puede estipular que impuesto y tasas, sean a cargo del inquilino
El inquilino (Locatario) releva al propietario (Locador) de toda responsabilidad y asume sin exclusión alguna todos los riesgos de cualquier naturaleza y la responsabilidad por daños sufridos por personas ocupantes y/o u otras y/o bienes, en el inmueble; que se produzcan durante la locación.
Se determina precisamente quiénes ocuparán el inmueble otorgado en locación, no pudiendo inquilino (Locatario) variar su destino (Ej.: si la misma fue alquilada para vivienda, no podrá ser utilizada como local comercial).
El inquilino (Locatario) se compromete, a no impedir que el propietario (Locador), por sí o por terceras personas, previo aviso, inspeccione el inmueble a fin de controlar su estado y cumplimiento de las obligaciones pactadas.
PARA MAYOR INFORMACION, NO DUDE EN CONTACTARSE a los teléfonos (0342) 455.6354 o (0342) 155.472616, o a los e-mail: abogado.mas@gmail.com o ma_sandria@yahoo.com.ar