miércoles, 15 de abril de 2009

DERECHO CIVIL: Locaciones Urbanas - Inquilinos - Propietarios

Generalidades

¿ Que es un contrato de locación ?

A modo de introducción, podemos decir que el Código Civil, establece que:

Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este código "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o alquiler (1493).

El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato de locación (1494).

El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia (1497).

Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido (1498).

LEY Nº 23.091

En el año 1984, el Congreso de la Nación, sanciona la Ley N° 23,091, que rige las locaciones urbanas.

Esta norma en sus primeros cinco artículos determina las generalidades de este tipo de contratos y seguidamente aborda el tema de los inmuebles destinados a vivienda, estableciendo que:

• Los contratos deben realizarse por escrito, así también sus prórrogas y modificaciones.

• Los plazos se establecen en dos años para aquellos inmuebles destinados a vivienda y en tres años para aquellos destinados a un uso comercial u otro destino.

La Ley establece excepciones a estos plazos: a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales; b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo; c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

• Los ajustes pueden realizarse, pero deben estar sujetos exclusivamente a los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias.

• Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. En el caso de inmuebles destinados a vivienda no podrá exceder el monto correspondiente a un mes de alquiler por año de contrato.

• Los pagos deben ser mensuales (normalmente se estipulan pago por mes adelantado) lo que está permitido por la Ley.

• Establece la posibilidad de la resolución anticipada por el locatario, transcurrido 6 meses de la locación y abonando una indemnización de un mes y medio de alquiler durante el primer año de contrato, y de un mes durante el transcurso del segundo año de vigencia del contrato.

Otras particularidades de los Contratos de locación

Debe considerarse que en este tipo de contratos adquiere preeminencia la voluntad de las partes, y en esta razón, es necesario destacar que usualmente se incluyen entre otras cláusulas, las que establecen:

El inquilino (Locatario) no podrá introducir ningún tipo de mejoras -en el inmueble- sin autorización expresa dada por escrito por el propietario (Locador).

El inquilino (Locatario), se obliga a transferir a su nombre los servicios de energía eléctrica, gas natural, y televisión por cable y al pago de los mismos, como así también los gastos comunes, hasta el término de la locación. También se puede estipular que impuesto y tasas, sean a cargo del inquilino

El inquilino (Locatario) releva al propietario (Locador) de toda responsabilidad y asume sin exclusión alguna todos los riesgos de cualquier naturaleza y la responsabilidad por daños sufridos por personas ocupantes y/o u otras y/o bienes, en el inmueble; que se produzcan durante la locación.

Se determina precisamente quiénes ocuparán el inmueble otorgado en locación, no pudiendo inquilino (Locatario) variar su destino (Ej.: si la misma fue alquilada para vivienda, no podrá ser utilizada como local comercial).

El inquilino (Locatario) se compromete, a no impedir que el propietario (Locador), por sí o por terceras personas, previo aviso, inspeccione el inmueble a fin de controlar su estado y cumplimiento de las obligaciones pactadas.


PARA MAYOR INFORMACION, NO DUDE EN CONTACTARSE a los teléfonos (0342) 455.6354 o (0342) 155.472616, o a los e-mail: abogado.mas@gmail.com o ma_sandria@yahoo.com.ar

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"Mi meta en la vida es ser tan buena persona como mi perro ya cree que soy".

25 de agosto de 2008

Consejos para tener un Pit bull

La verdad sobre el PIT BULL

Características:

El pitbull es un perro notable de tamaño mediano, estructura sólida, pelo corto y una musculatura bien definida. Aunque se conoce a esta raza con el nombre genérico de pitbull, el nombre correcto en castellano es pit bull terrier americano.

Si bien el nombre de la raza da a pensar que el pitbull se originó en Estados Unidos, el origen de esta raza se remonta a la Gran Bretaña del siglo XIX.

Creado originalmente para ser un perro de pelea, el pitbull presenta características físicas que le confieren gran fuerza y agilidad. También es un perro muy resistente al dolor físico y tiene un coraje que supera cualquier expectativa.

Estas características han sido un arma de doble filo para esta noble raza. Los aficionados al pitbull valoran su fuerza y agilidad, mientras que sus detractores opinan que es poco menos que una máquina de matar.

Apariencia del pitbull

La cabeza del pitbull es larga, ancha y poderosa, pero no debe ser desproporcionada con relación al cuerpo. Vista de frente tiene la forma de un trapecio invertido, es decir que es como un triángulo invertido cuyo extremo inferior ha sido cortado. Las mejillas son abultadas y sobresalen de este trapecio imaginario.

El stop es moderadamente definido, y los ojos tienen una ubicación baja en el cráneo. Los ojos del pitbull pueden ser de cualquier color excepto celeste. Las orejas son en forma de rosa o semierectas, y su inserción es alta.

La mordida del pitbull es poderosa y es una de las características que ha fomentado algunos mitos sobre el pitbull. Uno de esos mitos dice que el perro pitbull es incapaz de soltar la presa porque sus quijadas se traban de alguna manera. Otro mito le atribuye a la mordida del pitbull una presión de 1600 libras por pulgada cuadrada. Esos mitos absurdos han ayudado a destruir la imagen de esta noble raza de perros.

Al igual que la cabeza, el cuerpo del perro pitbull es muy llamativo. Aunque resulte extraño para quien no conoce a esta raza, el cuerpo del pitbull no es excesivamente voluminoso ni ancho. Es cierto que existen fotos y videos de perros "pitbull" que parecen versiones caninas de un Arnold Schwarzenegger enano, pero esa no es la imagen real del pitbull.

De acuerdo con el estándar de la raza aceptado por el United Kennel Club (UKC), el perro pitbull debe tener un cuerpo ligeramente más largo que alto, con pecho profundo y nunca debe tener apariencia gruesa o excesivamente musculosa. De hecho, el mismo estándar establece que el pecho no debe ser más ancho que profundo.

Todos esos "fisicoculturistas caninos" que parecen tanques de cuatro patas, no concuerdan con el estándar del perro pitbull.

Una de las características físicas más agradables del pitbull es su pelaje corto y lustroso, que invita a la caricia incluso a quienes no son muy afectos a los perros. Ciertamente es muy agradable acariciar el lustroso pelaje de un pitbull... siempre que el perro esté limpio, por supuesto. Todos los colores son aceptados para esta raza, excepto el mirlo (fondo jaspeado con parches de color sólido).

Temperamento y carácter del pitbull

Los medios de comunicación y la sociedad en general, han difundido muchos mitos y leyendas sobre el carácter del perro pitbull. Hoy en día la mayoría de la gente piensa que los pitbull son perros peligrosos, inestables y muy agresivos.

Esa idea es incorrecta, pero sus partidarios tratan de apoyarla basándose en la historia del perro pitbull y en datos de ataques ocasionales provocados por pitbulls o perros similares.


La verdad es que el pitbull es un perro con un impulso de presa muy desarrollado, pero no es un asesino por naturaleza. De hecho, tiende a ser un perro muy sociable con la gente. En general, éste es un perro que puede llevarse muy bien con niños y adultos, y puede ser una mascota excepcional.

Sin embargo, el buen carácter de cualquier perro (incluido el pitbull) depende de su correcta socialización desde cachorro.

En términos generales, estos perros son amigables, juguetones y confiables con la gente.

De acuerdo con las estadísticas de la sociedad americana de evaluación del temperamento (ATTS por sus siglas en inglés), el pitbull tiene un temperamento más estable que el promedio de los perros. Más aún, en las evaluaciones llevadas a cabo por esa organización el año 2006, el pitbull obtuvo una mejor "calificación" que razas tales como el beagle y el golden retriever.

Ahora bien, aún cuando esta raza no tiende a ser agresiva con las personas, sí existen perros pitbull que son agresivos. Esto se debe al cuidado inadecuado y la irresponsabilidad de sus dueños, y puede ocurrir con cualquier raza de perros.

Por otro lado, aunque un pitbull puede ser socializado con otros perros y con otros animales, ésta no es la raza más recomendable si quieres tener más de un perro. Un perro pitbull puede tener amigos perros, pero el fuerte impulso de presa y la capacidad combativa de esta raza pueden provocar serios conflictos.

La inteligencia de estos perros los hace fácilmente adiestrables. Los pitbull se adaptan bien a diferentes técnicas de adiestramiento canino, pero responden mejor con el adiestramiento en positivo.

Peso y altura

El estándar de la raza no especifica una altura determinada, sino que prioriza la construcción armónica del cuerpo. Es por eso que existen perros pitbull de tamaños muy heterogéneos. Sin embargo, el pitbull es un perro de talla mediana.

El peso debe estar en proporción con la altura, por lo que también es muy variable en esta raza. Sin embargo, el peso de los machos suele encontrarse entre los 15,9 y 27,2 kilogramos; mientras que el peso de las hembras suele estar entre los 13,6 y 22,7 kilogramos.

Salud y cuidados

Ésta es una de las razas de perros más resistentes a las enfermedades, pero no por eso debes descuidar su salud. Además de tener al día las vacunas de tu perro, tienes que prestar atención a posibles problemas del corazón, enfermedades contagiosas de la piel (sarna, eccemas, hongos), parásitos internos y externos, etc.

Por supuesto, lo más importante para mantener la salud de tu pitbull es que se le haga una revisión veterinaria regular y que sigas los consejos que te de el veterinario.

El pelaje del pitbull no necesita de cuidados especiales. Será suficiente con el cepillado regular y el baño cada vez que se ensucie.

Sin embargo, el ejercicio es muy importante por lo que necesitarás sacarlo a pasear al menos una vez al día por períodos prolongados (1 hora como mínimo). Al pasearlo tienes que cuidar que no pelee con otros perros, ya que esto es algo frecuente con esta raza. También tienes que proporcionarle el adiestramiento canino básico para poder controlarlo cuando sea necesario.

Los juegos son muy importantes y, si puedes, también deberías llevarlo al campo de vez en cuando.

Historia de los perros pitbull

Los perros pitbull actuales tienen sus orígenes en la Gran Bretaña del siglo XIX, pero su historia se remonta a la época del imperio romano.

Esta raza desciende de perros molosos de pelea, que originalmente se usaban para peleas contra toros y osos. Con la prohibición de estas peleas en Inglaterra, los aficionados a estos "deportes" empezaron a criar perros más ligeros para hacerlos pelear entre ellos. Parece ser que se utilizaron perros de tipo terrier, consiguiendo así mayor agilidad sin perder la combatividad.

El pitbull fue reconocido en alguna época por el American Kennel Club (AKC), pero luego fue eliminado de sus registros porque dicha institución no quería la mala prensa que traía consigo una raza de pelea. Es así que los cinófilos norteamericanos desarrollaron una nueva raza a partir del pitbull de entonces, el American Staffordshire Terrier.

Actualmente, el pitbull es reconocido por algunas organizaciones cinófilas, como el United Kennel Club y la American Dog Breeders Association, pero no es reconocido por la Federación Cinológica Internacional (FCI) ni por el AKC. Sin embargo, algunas entidades afiliadas a la FCI reconocen a la raza, como es el caso de la Federación Cinológica Argentina.

Actualmente la raza está considerada como una de las razas peligrosas, pero sigue brindando su cariño y lealtad a miles de personas en todo el mundo.